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英國稅收變化及其對英國房地產結構的影響

英國稅收變化及其對英國房地產結構的影響

簡報

發表:
2018年1月2日

英國2017年11月的預算宣佈了一些建議, 這些建議將影響對英國房地產內向投資的徵稅。宣佈的修改將于2019年4月1日生效, 立法草案將于2018年夏天公佈。這些建議的細節 (但不是實質內容) 有待協商--向英國政府提出的意見應在2018年2月16日之前提交。本簡報旨在就這些建議提供一些一般背景資料, 特別是關於那些可能通過澤西車輛投資的投資者, 這些投資者不應被視為任何形式的諮詢意見。

非居民投資者將對從英國商業地產獲得的收益徵稅

從歷史上看, 英國有一項政策是不對非居民對其在英國的財產收益徵稅。 2013年, 隨著英國住宅物業企業擁有者推出 a t d, 這種情況在 2 0 1 5年開始發生變化, 並被擴大到涵蓋所有住宅物業的直接業主。 目前, 非居民對商業地產處置的收益不徵稅, 因為購買是為了投資而不是貿易。這種相對有利的稅收政策意味著英國的商業地產部門傳統上被視為對外國投資者具有吸引力。然而, 現在看來, 從2019年4月起, 非居民個人和實體 (沒有多樣化擁有權) 處置英國商業地產的收益將徵收英國稅。 

有一些可喜的寬慰是, 從2019年4月起, 房產將被允許重新建立市場價值, 以便只有從重新確定基礎之日起的收益才可收取費用。從那時開始 (對免除公司稅的養老基金等實體有一些有限的免稅), 這些收益將按個人的資本利得稅稅率或公司的公司稅率徵稅 (預計將降至到2020年為 17%)。

 

從2020年4月起, 非居民房東根據公司稅徵稅

英國提議將目前對租金利潤徵收所得稅的非居民公司納入公司稅制度的2017年春季預算公告現已得到確認, 這一提議將得到執行 (須經協商)自2020年4月起生效。這將意味著, 從2020年4月起, 這些公司將受益于較低的公司稅率----17%, 而目前根據非居民房東計畫支付的稅率為20%。

這一變化可能帶來的不利之處在于, 這類公司的租金利潤將採用公司稅原則, 而不是所得稅原則來計算。這將意味著, 例如, 將適用對使用結轉損失的限制, 利息費用的扣除將被限制在不計利益以東的30%。此外, 英國公司稅制度還包含一些規則, 以抵消使用混合結構和/或交易可能產生的優勢。因此, 對一些公司來說, 在公司稅制度下, 應稅租金利潤可能會高於所得稅規則下的利潤, 而完成報稅的工作可能會變得更加複雜。

 

非居民投資者----間接處置財產的收益

英國的財產有可能通過出售擁有房產的任何公司實體的股份來處置, 而不是通過出售該財產本身來處置。目前, 如果非居民投資者以這種方式處置房產, 公司實體的轉讓一般不屬於英國稅收的範圍。不過, 在2017年秋季預算中, 財政大臣宣佈, 在滿足某些條件的情況下, 對非英國居民在處置從英國財產中獲得價值的股票方面獲得的任何收益徵稅。從廣義上講, 條件是: 

  1. 被處置的實體必須是 "財產豐富";和 
  2. 非居民必須在過去五年內至少擁有該實體25% 的股權。

 

英國財產實際擁有權登記冊

除了新的稅收建議外, 英國還計畫對擁有英國房地產的 "海外實體" 的受益所有人進行公開登記。這是在2016年首次宣佈的, 2017年12月發佈了一份更新報告, 規定將于2018年公佈一項法案草案, 規定如何創建登記冊, 以及將公開提供哪些資訊。現在看來, 這些提案很可能要求希望在土地登記冊上登記英國財產擁有權的海外實體首先在公司大廈登記自己的實際擁有權資訊。

我們的想法

這些變化仍在協商中, 無疑將受到一些認真的遊說, 但主要原則 (特別是對非居民的資本收益徵稅) 似乎有可能生效。因此, 每個投資者現在的重點必須是聽取建議, 瞭解這些變化可能如何影響其結構, 從2019年開始。 

資本利得稅變動

簡單地說, 這些變化的目的是確保非居民在處置英國不動產方面獲得的任何收益都將像英國居民那樣徵收英國稅。財政大臣不厭其煩地指出, 這只會使英國與大多數其他主要轄區保持一致, 這些轄區已經對居民和非居民進行了同樣的稅收。這顯然是公平的, 但英國商業地產行業的投資可能會出現可能存在已經出現退市波動的市場風險。同樣, 如果這些措施對市場定價產生影響, 儘管稅負加重, 但仍可能有新的投資機會。

英國非居民商業地產業主現在應該就這些變化將如何影響他們徵求意見, 因為可能會有他們應該立即考慮的行動。例如, 如果現在知道一處財產在2019年4月重新確定日期後可能會有異常的價值增值 (例如在限制性契約結束的情況下), 則應考慮是否可以更早地將這一收益具現.

有人建議, 一些外國投資者現在可能會從利用英國房地產投資信託基金結構持有英國房地產的目的中受益, 但這需要一些澄清, 很可能值得在之前等待協商過程的結果承諾的方法。  

公司稅變動

如上所述, 目前在 NRLS 範圍內的非居民投資者在未來三年內繳納的稅率將高於公司稅率 19% (2020年降至 17%)。反過來說, 公司稅制中與 beps 有關的各項規定, 在另外三年內不會適用于這些納稅人。現有投資者現在應該研究其現有的內部貸款安排, 以確保2020年遵守這些規定不會令人感到意外。 

間接處置 

必須指出, 在計算收益時, 股票的成本可以重新計至2019年4月的市場價值。還必須指出, 反壟斷措施預計將于2017年11月22日生效, 因此, 試圖在2019年4月之前規避收費 (例如, 通過重組以根據有益的稅收條約尋求保護), 很可能是失效。

實際擁有權登記冊 

這一建議以提高透明度為值得稱道的目標, 是英國政府國家反腐敗戰略的一部分。然而, 必須在透明度和阻礙投資的行政負擔之間取得平衡。該登記冊將如何運作的細節仍有待英國政府披露, 但監管良好、透明的司法管轄區, 如已經私下向其書記官長披露實際擁有權的澤西, 將最適合遵守相關要求。

在哪裡可以獲得更多資訊: 

我們的團隊將很樂意協助提供進一步的資訊或介紹,根據需要。此外,英國政府網站載有所有有關資料,包括上述有關資本利得稅的諮詢,可在此查閱。

作者
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Terry Northcott
執行董事 - 公司
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